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모기지를 활용한 재테크 연구

발행일
2021/10/01
태그
칼럼
모기지
헌팅턴크로스모기지
작가
최수태
이메일
taesu114@gmail.com
전화번호
647-963-3271
직책
모기지 스페셜리스트
프로필
신한금융그룹 22년 근무, 경희 브랜드 MBA

모기지에 많은 영향을 주는 부채

은행은 상환능력을 심사하여 대출금액을 결정한다.  그 지표가 바로 부채비율인 GDS(Gross Debt Service)와 TDS(Total Debt Service) 비율을 산정하는 것이다.  GDS/TDS는 간단히 말해 인컴 대비 부채에 대한 비율을 측정하는 지표이며  이 비율은 당연히 낮을수록 좋으며 이 비율에 많은 영향을 주는 부채 항목에 대해 살펴 보고자 한다.
LOC(Line of Credit) 발란스
한도 대출, 마이너스 대출이라 불리기도 한다. 필요할때 언제든지 통장에서 꺼내서 사용할 수 있는 대출로 사용할때만 이자를 내는 대출이다. 긴급자금이 필요할때 복잡한 은행 대출 프로세스를 거치지 않고 한번 셋업을 해놓으면 언제든지 사용하고 다시 여유자금이 생기면 상환할 수 있는 편리한 대출이다.  금리는 은행별로 차이가 있지만 일반 모기지 금리보다 1% ~ 2% 정도 높이 형성된다.
가끔 부족한 다운페이 자금 마련을 LOC에서 꺼내어 충당하고자 하는 계획을 가지고 있는데 이는 부채비율에 많은 영향을 미친다.  은행은 LOC 발란스에 연이율 36%에 해당하는 금액을 부채로 산정한다.  예를 들어, LOC의 발란스가 5만불이라고 한다면 연 18,000불($1,200/monthly)의 부채가 된다. 이는 30만불 정도의 모기지 가능금액에 영향을 주게 된다.
가급적 모기지를 받을 때는 LOC 발란스를 제로로 만들어 놓아야 한다.  물론 모기지를 받은 이후 다시  사용하는 것은 문제가 되지 않는다.
신용카드 발란스
신용카드를 잘 사용하면 신용점수 형성에 많은 도움이 된다.  그러나 신용카드 역시 신용대출이나 다름 없기에 부채비율에 많은 영향을 주게 된다.
가끔 은행에서 모기지 받을때 신용카드 발란스를 제로로 만들어 달라는 요청을 받을때가 있었을 것이다.  이 또한 발란스에 연36%에 해당하는 금액을 부채로 산정하기에 많은 영향을 주게 된다. 은행에 따라서 일시적으로 사용한 발란스를 상환하는 것을 넘어 신용카드 해지까지 요구하기도 한다.
학자금 대출
Ontario Student Assistance Program(OSAP)은 대학을 졸업하면 상환을 해야 하는 대출이며 다른 부채 없이 학생론만 있다면 큰 문제가 없지만 자동차 파이낸싱등과 함께 부채가 존재한다면 모기지 가능금액에 많은 영향이 있기에 상환을 고려해야 한다.
자동차
모기지 진행중 자동차 한 대를 더 구매하면 안되나요?  좀 더 비싼 차로 바꾸고 싶은데 괜찮나요? 자동차 할부 금액을 가능한 빨리 상환하고 싶어 월 페이먼트 금액을 증액 하고자 하는데 괜찮은지요?  이와 같은 질문들을 많이 한다. 한 대 정도의 자동차 파이낸싱에 대해 매월 내는 할부 금액 정도는 큰 영향은 없으나 모기지 받기 전에는 가급적 위 질문에 대한 답변은 모기지를 받은 이후로 미루는게 좋다.
1%대의 유례가 없는 저금리 마켓에서 우리는 좋은 부채(GOOD DEBT)를 갖기 위해 노력을 해야 한다. 그러기 위해서는 인컴의 관리도 필요하지만 부채 산정에 있어 불리하게 적용하는 부채 항목에 대한 관리도 필요하다.